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碧桂园(02007.HK):毛利率显著提升,将快周转进行到底

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发表于 2018-3-21 13:27:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
3月20日碧桂园发布了2017年全年业绩。同日,召开了业绩会。碧桂园主席杨国强、总裁莫斌、首席财务官伍碧君等出席了业绩会。
据碧桂园3月20日披露的2017年全年业绩,全年实现总收入2269亿元,同比增长48%,其中物业销售收入为2202亿元;归属公司股东净利润约为人民币261亿元,同比大幅增长126%。
2017年公司业绩亮点之一在于毛利显著回升,从21.1%提升至25.9%,增加了4.8个百分点,盈利能力大幅改善,净利率也随之上升。
物业销售方面,2017年碧桂园实现合同销售金额5508亿元,同比增长78.3%;合同销售面积6066万平方米,同比增长61.9%。合同销售额、合同销售面积均问鼎房地产行业。按目标市场分,2017年合同销售中,来自目标一二线城市和目标三四线城市的合同销售对集团的贡献各占一半,较为均衡的项目组合反映了碧桂园驾驭不同市场的能力。
土地储备方面,2017年获取的881宗土地的预期建筑面积约为14,110万平方米,总代价约人民币4,794.5亿元。其中属公司股东的预期建筑面积约为10,145万平方米,总代价约人民币3,271.4亿元,平均地价为人民币3,225元/平方米。在土地获取方式上,碧桂园更加灵活多样。2017年新增土储总通过收并购获取的土地有160宗,土地总代价占比为19%。
从获取的土储结构看,碧桂园在目标一二线与目标三四线的地块按金额(不含少数股东权益)划分的比例为59:41,土地投资组合更加均衡。
在财务方面,截止至2017年低,有息负债2148亿,账上现金约1484亿元,净负债率为57%,比2016年的48.7回升了8个百分点。净负债率有所回升,但是仍低于行业平均水平以及同为快周转房企,负债结构保持稳健。
2017年碧桂园加权平均成本持续下降,比2016年的5.68下降44个基点。在行业集中度越来越高,规模优势突显,有助于碧桂园这样的龙头房企的国际评级。未来,即使面临金融环境收紧,但是比同业其他公司,碧桂园将保持借贷成本优势。
债务结构上,2018年是偿债的高峰期。但是碧桂园账上有充足的现金,更为重要的是,2017年碧桂园5508亿的合同销售中,现金回笼约为5,003亿元,净充沛的现金流为公司提供了充足的资金,债务压力并不大。
回顾碧桂园近年所取得的成绩,只能用惊艳来形容。当然,成就其行业第一的原因多种多样。但是,总结看,主要有下面几点。
一方面,碧桂园坚持快周转的发展模式。从拿地、设计、开发,以及到最后的销售都做到极致,不断优化。比如,碧桂园自主研发的SSGF工业化建造体系,SSGF体系采用预制墙板、自愈合防水、自升式爬架、铝膜等20余项核心建造技术,达到“快速度、高效益、精品质、益环保”的效果,能有效的缩短约三分之一的项目周期,使得周转更快速。
另一方面,碧桂园深耕三四线,被誉为三四线之王,也令碧桂园成为中国城市化的最大的受益者之一。从改革开放以来,中国城市化进程不断加快,而且仍有足够的深化空间。现在房地产行业处于一城一策的调控中,在一线城市限售限价等高压调控环境下,碧桂园反而受益于三四线去库存,与棚改货币化。
最后,就是重视人才以及不断完善的合伙人制度。碧桂园大量招聘高学历人才,截止2017年末,共有世界知名高校博士1037名,其中约200位博士短期获得升迁。另外员工跟投项目,将项目的盈亏与员工自身的利益绑定在一起,激发了积极性。
以下是格隆汇整理的业绩会问答内容:(注:有些回答为保持原意基础上整理而得)
Q:2018年的合同销售目标是多少?
A:今年不设销售目标,过去几年设定了销售目标,但是实际年销售都超过,所以对外公布销售目标意义并不大。但可以讲的是,2018年的销售会比2017年好。
Q:碧桂园深耕三四线,而且销售中三四线的占比也比较高,这些城市的需求在哪里?
A:中国改革开放以来,城市化进程不断推进,有大量的农村人口,乡镇人口都有改善居住环境的需求。追求美好生活是每个人的目标,比如,一个镇2万人,有出去城市打工的,也有开工厂的,一个140平方的房子,均价6000元每平计算,大约80万,可以承受得了,但是如果是在一线城市等,就承受不起。他们的父母养老或子女教育等都会有住房需求。所以,中国市场还是很大,主要是自己的产品要做的好。
Q:去年的毛利率改善,主要是那些能级的城市销售毛利率提升?
A:去年碧桂园各个线城市的毛利率都取得均衡提升。
Q:SSGF新建造工艺对成本影响?
A:新建造工艺大概能缩短三分之一的时间,有效加快周转,而且更加环保。从成本影响上来说,考虑到显性和隐性成本,总体而言是成本是降低的。
Q:公司下沉到更低能级的城市,怎么保障去化、回款以及利润等?
A:相对而言,低能级城市相对稳定,而且受政策支持,有良性的居住需求,而且碧桂园经过多年的发展,积累了很好的竞争力,打造的适销对路的产品都能保证良好去化等。

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